Nieuws bericht

Datum: 6 juli 2010

Goede bodemrecherche voorkomt verrassingen

Het belang van het uitvoeren van goede bodemrecherche bij vastgoedtransacties is nog lang niet vanzelfsprekend. Vaak denken vastgoedprofessionals goed op de hoogte te zijn van de bodemkwaliteit van een bepaald gebied, maar blijkt er uiteindelijk wel degelijk iets mis te zijn met de bodem. Het gevolg hiervan kunnen hoge kosten zijn voor het saneren van de bodem of paniek bij de potentiële koper of verkoper.

Jeroen Kattenberg, Afdelingshoofd bij milieutechnisch adviesbureau CSO, geeft aan dat er veel risico’s zijn als de grond verontreinigd is. Kattenberg, zelf expert op het gebied van het uitvoeren van bodemonderzoeken en saneringsprojecten, legt uit dat naast de hoge kosten om te saneren, bodemverontreiniging ook schadelijk kan zijn voor de volksgezondheid. “Mensen zullen in de meeste gevallen niet direct omvallen als ze in aanraking komen met een bodemverontreiniging, maar wanneer iemand langdurig wordt blootgesteld aan schadelijke stoffen die vrijkomen op een verontreinigde locatie, kan dat gevolgen hebben voor de gezondheid. Als zoiets gebeurt dan zijn vanzelfsprekend per direct maatregelen noodzakelijk met alle gevolgen van dien. En zelfs als er geen sprake is van aantoonbare schade aan de gezondheid en/ of milieu dan nog kan de waarde van onroerend goed sterk dalen. In het bijzonder wanneer de media er bovenop springt. Als er sprake is van bodemverontreiniging wordt dit vaak vermeld in de media en het imago van een object of straat wordt daardoor vrijwel altijd negatief beïnvloed. Dit heeft uiteraard effect op de waarde van onroerend goed.” Kattenberg vindt dan ook dat dergelijke risico’s bij de aan- of verkoop van onroerend goed uitgesloten moeten worden door het uitvoeren van goed vooronderzoek.



Dat goed onderzoek belangrijk is blijkt uit een voorbeeld dat Kattenberg geeft. “Een projectontwikkelaar had bouwgrond gekocht, zonder vooraf bodemonderzoek uit te voeren. Nog voordat er aan de bouw was begonnen bleek dat de grond toch sterk verontreinigd was, maar het grootste leed was al geschied. De kosten voor de sanering bleken hoger dan de begrote winst van het project. Daarnaast was in dit geval schade door een eventuele bodemverontreiniging in het koopcontract uitgesloten. En omdat deze koper in de wet bodembescherming wordt beschouwd als een professionele vastgoedhandelaar (hij had dus beter moeten weten en meer bodemonderzoek moeten doen) kon hij de verontreiniging ook niet als een verborgen gebrek opvoeren. Als private partij had hij wel wat meer mogelijkheden gehad, maar ook in die gevallen is een juridische procedure noodzakelijk.”

Bodemrecherche

Bij de aankoop van een woning is het inwinnen van volledige en juiste bodeminformatie vaak een ondergeschoven kindje. Kattenberg begrijpt dit niet, “het is bij de aankoop van een woning wel gebruikelijk om een bouwtechnische keuring of een funderingsonderzoek te laten uitvoeren, ondanks dat de kosten van dergelijke onderzoeken vele malen hoger liggen dan een historisch bodemonderzoek. Goede bodemrecherche ontbreekt vaak, terwijl dit grote risico’s met zich mee kan brengen. Je wilt toch geen huis kopen op verontreinigde grond. Als dit later uitkomt en de grond moet gesaneerd worden, dan kunnen de kosten oplopen tot in de tienduizenden euro’s. En wie wil zijn kinderen laten spelen in een tuin met sterk verontreinigde grond? Een snelle inventarisatie van de beschikbare gegevens over de bodemkwaliteit (het historisch onderzoek) is een kleine moeite en geeft vaak al antwoord op de vraag of een bodemonderzoek noodzakelijk is of dat de bodemkwaliteit geen risico’s oplevert.”

Hoe kan iemand die een onroerend goed wil aankopen het beste bodemrecherche uitvoeren? Volgens Kattenberg zijn er meerdere bronnen die geraadpleegd kunnen worden. “Er is inmiddels veel informatie uit de meer dan 20 jaar dat milieuhygiënisch bodemonderzoek wordt uitgevoerd, door overheden gerubriceerd in archieven en op (bodemkwaliteits) kaarten weergegeven. Hieruit kan vaak zelfs tot op locatieniveau een goede indruk van de bodemkwaliteit worden verkregen, maar toch geeft geen enkele bron 100% zekerheid. Wat het nog lastiger maakt is dat de verstrekte bodeminformatie voor niet bodemdeskundigen vaak moeilijk te begrijpen is. Bij CSO krijgen we regelmatig vragen over informatie die door gemeenten zijn verstrekt. De aanvragers begrijpen de terminologie en beoordelingen niet en kunnen onvoldoende inschatten of bijvoorbeeld een slechts lichte verontreiniging ook gevolgen kan hebben.”

Hoe kunnen ze hun klanten dan goed informeren? Kattenberg juicht initiatieven van partijen zoals Landmark Nederland toe. “Landmark is een partij die alle mogelijke beschikbare bodeminformatie verzamelt bij verschillende overheidsinstanties en deze informatie vervolgens laat beoordelen door een expert van CSO. Deze beoordeelt de informatie op volledigheid en betrouwbaarheid en vertaalt dit in voor een leek begrijpelijke termen. Er kijkt dus eerst een bodem-expert naar de informatie, voordat het wordt toegezonden naar een potentiële koper of verkoper van onroerend goed.”

Directeur Marijn Rang van CSO onderstreept het verhaal van Kattenberg en voegt daar aan toe. “Adviseurs of vastgoed professionals willen vaak alleen goed nieuws vertellen aan hun klanten. Het is dan vervelend om te melden dat de bodem misschien verontreinigd is, maar uiteindelijk is dit wel in het belang van de klant. Ze willen immers niet na aankoop geconfronteerd worden met een bodemverontreiniging, waarbij het veel tijd en geld kost om de grond te saneren.” Kattenberg vult aan. “In de Wet Bodembescherming is vastgelegd dat Vastgoed professionals, zoals projectontwikkelaars, makelaars en taxateurs een vergaande informatieplicht hebben. Zij worden verondersteld hun cliënten van juiste informatie te voorzien en deze informatie ook te kunnen toelichten. Dit is iets waar de klant recht op heeft.”